Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя изменить

Порядок согласования перепланировки установлен статьями 25–28 Жилищного кодекса, постановлением администрации Красноярска от 14.11.2005 № 572 «Об утверждении положения о порядке согласования переустройства и перепланировки жилых помещений, расположенных на территории Красноярска» и распоряжением администрации Красноярска № 652-ж от 28.06.2011 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения».

Чем перепланировка отличается от переустройства?

На какие именно работы нужно получать разрешение, отвечает статья 25 Жилищного кодекса «Переустройство и перепланировка». Перепланировкой признаются любые изменения, в результате которых меняется конфигурация жилого помещения. Монтаж, демонтаж, перемещение любых зафиксированных в техническом паспорте перегородок, перенос проемов, объединение ванной и санузла, устройство гардеробной — все это перепланировка, которую надо согласовывать. Нет нужды получать согласие администрации на текущий ремонт квартиры, устройство или разборку встроенной мебели, шкафов и антресолей, на замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.

К переустройству закон относит любую замену и перенос инженерных сетей, перемещение приборов, электрического или любого другого оборудования. Переустройством является, например, установка в квартире «теплых» полов, замена газовой плиты на электрическую, перенос ванны.

Какую перепланировку нельзя сделать в квартире?

Отказать в согласовании перепланировки могут в случае нарушения требований санитарных норм и техники безопасности.

Во время перепланировки запрещено:

  • Объединять кухню с большой комнатой, если в кухне установлена газовая плита. По нормам для таких помещений требуется наличие плотной перегородки с дверью.
  • Размещать ванные комнаты и санузлы над жилыми комнатами и кухнями (за исключением случаев, когда квартира находится на первом этаже).
  • Размещать кухни над жилыми комнатами.
  • Расширять санузлы за счет жилых комнат.
  • Устраивать вход в туалет из кухни. Кроме того, нельзя устраивать вход в туалет из жилой комнаты, если в квартире нет второго санузла, вход в который ведет из коридора.

Нельзя при перепланировке затрагивать вентиляцию, так как она относится к общедомовому имуществу.

Часть изменений департамент градостроительства не согласует, потому что они относятся уже не к перепланировке, а к реконструкции. Так, в рамках перепланировки нельзя сделать проем в несущей стене дома, чтобы объединить две квартиры в одну, объединить лоджию с квартирой, убрать подоконную часть и сделать панорамное окно до пола.

«Сегодня существует запрет на создание и расширение проема в панельных, крупнопанельных и крупноблочных домах, — объясняет главный инженер архитектурно-строительной компании «Институт «Красноярскпромгражданпроект» Аркадий Матыскин, — но это позволяют сделать в монолитных и кирпичных. Запрет на такие изменения содержится в постановлении Госстроя РФ № 170 от 2003 года «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Хотя железобетон имеет расчетное сопротивление 78,5 килограмма на квадратный метр, то есть каждый сантиметр железобетона может держать нагрузку в 78 килограммов, а кирпич — только 13 килограммов. Эту часть постановления правительства я считаю неверной. Несколько лет назад совместно со специалистами СФУ я подготовил письмо в Госстрой РФ, предложив заменить 170-е постановление на другое, в котором не вводился бы однозначный запрет на сооружение проемов, а решение о том, можно делать проем или нет, принималось бы на основе расчетов и проверки прочности конструкций».

Порядок согласования перепланировки

Прежде чем приступать к строительным работам, нужно получить разрешение на перепланировку в департаменте градостроительства администрации города (Карла Маркса, 95, второй этаж, «единое окно»). Для этого собственникам сначала надо заказать проект у специализированной проектной организации, которая состоит в СРО и имеет допуск к выполнению данного вида работ. Проект нужен при любых изменениях планировки, не только серьезных, затрагивающих несущие стены, но и совсем небольших.

«Для подготовки проекта проектной организации нужен технический или кадастровый паспорт квартиры, в нем уже есть все размеры, в таком случае обмеры в квартире не делаются, — рассказывает Аркадий Матыскин. — Кроме того, нужно, чтобы собственники начертили эскизы того, что именно они хотят сделать, чтобы проектировщики понимали, что нужно учесть при разработке чертежей. На основе этой информации и готовится проект. Обычно проекты перепланировки несложные и отражают два состояния квартиры: до и после проведения строительных работ. Но в том случае, когда собственники хотят сделать проемы в стене, потребуется предусмотреть дополнительное усиление конструкций, нужны расчеты».

Если квартира находится в совместной собственности членов семьи, нужно получить согласие всех собственников на перепланировку. Заверять согласие у нотариуса не обязательно, достаточно всем собственникам прийти для подачи документов в департамент градостроительства и вместе подписать заявление. При этом важно, чтобы на момент обращения в департамент градостроительства в квартире не было уже выполненной перепланировки. Большинство отказов, выданных администрацией, связано с тем, что изменения уже проведены. Кроме того, в департамент нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт.

Администрация рассмотрит заявление в течение 45 дней и вынесет решение. Если оно положительное, можно приступать к выполнению работ. «О том, что получено разрешение на перепланировку, обязательно нужно поставить в известность управляющую компанию. Она должна отслеживать ход работ, может контролировать проведение скрытых работ», — объясняет главный специалист департамента градостроительства администрации Красноярска Ольга Лесникова.

Как принимают выполненную перепланировку?

После завершения работ собственники обращаются уже в администрацию района, на территории которого находится квартира. Создается комиссия из представителей управляющей компании, районной администрации, проектировщиков, ее цель — установить, насколько то, что сделано в квартире, соответствует первоначальному проекту. Подписывается акт выполненных работ, который собственники сдают в департамент градостроительства. Решение администрации о согласовании перепланировки и акт выполненных работ являются основанием для внесения изменений в технический план квартиры. Для его получения собственникам нужно обратиться к кадастровому инженеру, он подготовит новый технический план квартиры, в котором уже будут отражены новые характеристики объекта.

С техническим планом собственник должен обратиться в один из филиалов Росреестра или многофункциональный центр предоставления госуслуг «Мои документы», чтобы изменить запись об объекте в Едином государственном реестре недвижимости.

Как узаконить перепланировку через суд?

Как быть тем, кто начал работы до получения всех необходимых разрешений? Еще несколько лет назад неузаконенную перепланировку легко можно было оформить в упрощенном порядке, предоставив в администрацию документы от контролирующих организаций о том, что выполненные изменения соответствуют всем нормам, с 2013 года уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде. Собственникам предстоит доказать, что внесенные изменения не нарушают права третьих лиц, отвечают всем нормам и не создают угрозу жизни и здоровью соседей. Это гораздо более длительный и более затратный путь, чем если бы владельцы квартиры сначала получили разрешение на проведение работ, а потом сделали перепланировку.

Список документов, которые нужны, чтобы получить разрешение на перепланировку:

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • проект перепланировки, выполненный специализированной проектной организацией;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • технический паспорт на объект (для новых объектов, построенных после 2013 года, возможно предоставить выписку из ЕГРН, в которой содержится вся необходимая информация);
  • письменное согласие всех собственников на перепланировку квартиры.